Was ist bei der Schenkung einer Immobilie zu beachten?

14. OKTOBER 2021

von Poll Immobilien GmbH

Franka Schulz

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Alle Rahmenbedingungen sollten in einem Schenkungsvertrag festgehalten werden – dieser muss notariell beurkundet werden
Eine frühestmögliche Schenkung kann für Eigentümer steuerlich vorteilhaft sein
Wird der Immobilienwert aus steuerlichen, versicherungstechnischen oder rechtlichen Gründen benötigt, sollte die Wertermittlung von einem staatlich anerkannten Sachverständigen oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter durchgeführt werden

Frankfurt am Main, 14. OKTOBER 2021 – Lieber früher als später sollten sich Eigentümer mit der Frage beschäftigen, was nach ihrem Ableben mit ihrer Immobilie geschehen soll. Eine Erbschaft kann schnell zu hohen Steuern und Unstimmigkeiten unter den Hinterbliebenen führen. Es muss also eine Alternative her: Bei der Schenkung wird das Eigentum an der Immobilie noch zu Lebzeiten vollständig an den Beschenkten übertragen. Eigentümer können so beispielsweise die hohen Freibeträge bei der Schenkungssteuer nutzen. Neben den Steuerersparnissen ergeben sich aus der Schenkung aber auch noch andere Vorteile. Was Eigentümer bei der Schenkung einer Immobilie beachten sollten, erklären die VON POLL IMMOBILIEN Experten.

Wie wird eine Immobilie verschenkt?

Zuerst die Formalitäten: „Alle Rahmenbedingungen rund um die Schenkung einer Immobilie sollten in einem Schenkungsvertrag festgehalten werden“, sagt Tim Wistokat, Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Um rechtskräftig zu sein, muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden. Neben dem Gegenstand der Schenkung enthält der Vertrag entsprechende Vereinbarungen zur Nutzung der Immobilie sowie zu Gegenleistungen, die der Beschenkte gegebenenfalls erbringen muss. Vereinbarte Gegenleistungen wären beispielsweise die Übernahme der Pflege der Schenkenden im hohen Alter oder die Zahlung einer Zeit- beziehungsweise Leibrente.“

Da die meisten Immobilien aus steuerlichen Gründen zu Lebzeiten übertragen werden, möchten die Eigentümer die Kontrolle häufig nicht vollständig aus der Hand geben. Aus diesem Grund lassen sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. So kann der Schenkende die Immobilie trotz Eigentumsübertragung weiterhin nutzen beziehungsweise die Früchte in Form von Mieteinnahmen daraus ziehen.

Immobilienwertermittlung vor der Schenkung

Noch bevor Eigentümer ihre Immobilie an die nächsten Verwandten übertragen, sollten sie den Wert ihres Hauses ermitteln lassen. „Wird der Immobilienwert aus steuerlichen, versicherungstechnischen oder rechtlichen Gründen benötigt, sollte die Wertermittlung von einem staatlich anerkannten Sachverständigen oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter durchgeführt werden. Somit entfaltet das Gutachten auch vor Gericht größtmögliche Wirkung“, erklärt Tim Wistokat. Durch die Wertermittlung lässt sich einschätzen, ob eine Schenkungssteuer anfällt und wie hoch diese gegebenenfalls ist.

Schenkungssteuer: Wann ist die Schenkung steuerfrei?

Höhe, Fristen, Ausnahmen: Die Übertragung von Vermögen und Eigentum ist sowohl im Falle einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung zu versteuern. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher fällt jedoch der Freibetrag aus. Bei einer Schenkung an Ehepartner und Lebenspartner müssen diese bis zu einem Vermögenswert von 500.000 Euro keine Schenkungssteuer zahlen. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, bei Enkeln sind es 200.000 Euro. Eltern, Großeltern, Geschwister sowie Onkel, Tanten und Cousins können einen Schenkungssteuerfreibetrag von immerhin 20.000 Euro nutzen.

„Bei einer notariell beurkundeten Schenkung ist es nicht notwendig, das Finanzamt zu informieren, da der Notar diese in der Regel meldet. Sollte dies nicht der Fall sein, muss der Beschenkte das zuständige Finanzamt spätestens drei Monate nach Erhalt der Schenkung informieren. Aber auch der Schenkende muss das Finanzamt rechtzeitig über die Schenkung in Kenntnis setzen“, lässt Wistokat von VON POLL IMMOBILIEN wissen.

Wichtig ist zudem der Zeitpunkt der Schenkung. In vielen Fällen ist es vorteilhaft, die Schenkung möglichst früh durchzuführen. Denn bei einer Schenkung lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Das bedeutet, dass ein Vermögenswert, der den Freibetrag überschreitet, in mehreren Stufen ausbezahlt werden kann, um dadurch Schenkungssteuer zu sparen.

Vorteile einer Schenkung

Die Gründe für die Übertragung des Eigentums zu Lebzeiten sind vielfältig. In vielen Fällen erfolgt die Schenkung als sogenannte vorweggenommene Erbfolge – das bedeutet, dass die beschenkte Person das Eigentum ohnehin später einmal geerbt hätte. Neben den steuerlichen Vorteilen bietet eine Schenkung aber auch noch andere Vorzüge für Immobilieneigentümer. Zu beachten ist jedoch: Obwohl sich der Nachlass durch die Schenkung zunächst reduziert, wird der Pflichtanteil durch den Vermögenswert fiktiv ergänzt – sofern die Schenkung innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgt ist. Der Pflichtteilergänzungsanspruch sinkt in jedem Jahr nach der erfolgten Schenkung um zehn Prozent. Nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist erlischt der Anspruch ganz.

Über von Poll Immobilien GmbH

Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung des Unternehmens bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Griechenland, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2020 erneut mit Bestnoten aus.