Verkauf einer vermieteten Wohnung: Besonders für Kapitalanleger attraktiv

22. JULI 2021

von Poll Immobilien GmbH

Franka Schulz

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  • Mieter haben beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Kündigungsschutz. Das bedeutet, das laufende Mietverhältnis bleibt trotz des Eigentümerwechsels zu den gleichen Konditionen bestehen 
  • Für eine Eigenbedarfskündigung muss der neue Eigentümer nachweisen und vor allem ausreichend begründen, dass die Wohnung für den eigenen Bedarf oder eine berechtigte Person aus seinem engeren Umfeld gedacht ist
  • Zielgruppe: Im Vordergrund für Investoren steht ein ansprechender Wertzuwachs der Immobilie, wodurch sie eine möglichst hohe Rendite erzielen können

 

Frankfurt am Main, 22. JULI 2021 – Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt es einiges zu beachten. Denn hierbei gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass das bestehende Mietverhältnis trotz eines Eigentümerwechsels unverändert bestehen bleibt. Für Verkäufer wirkt sich das Mietverhältnis nicht nur auf den Verkaufspreis, sondern auch auf die Käuferzielgruppe aus. Die Vermarktungsstrategie einer vermieteten Wohnung richtet sich hauptsächlich an Kapitalanleger – da sie die Wohnung nicht selbst nutzen wollen, investieren sie in einen möglichst hohen Wertzuwachs. Welche Herausforderungen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung entstehen, erklären die VON POLL IMMOBILIEN Experten.

Vorkaufsrecht der Mieter

Schon bevor es zu dem eigentlichen Eigentumswechsel kommt, gilt es für den Verkäufer einige Rechte der Mieter zu berücksichtigen. Wenn ein Mehrfamilienhaus während eines laufenden Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, steht dem aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Sobald der Vermieter einen Käufer für die Wohnung gefunden hat, muss er den Mieter dies hingehend benachrichtigen. Falls der Mieter dann entscheidet, die Wohnung statt des Kaufinteressenten zu erwerben, erfolgt der Verkauf zu den gleichen Konditionen, die auch mit dem anderen Käufer vereinbart waren.

Übergabe SchlüsselKauf bricht nicht Miete

Der bestehende Mietvertrag kann aufgrund des Verkaufs nicht einfach gekündigt werden. Für Verkäufer von vermieteten Wohnungen gilt: Kauf bricht nicht Miete. Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. „Mieter haben beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Kündigungsschutz. Das bedeutet, das laufende Mietverhältnis bleibt trotz des Eigentumswechsels zu den gleichen Konditionen bestehen“, erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und führt weiter aus: „Mieter sind grundsätzlich vor Mieterhöhungen aufgrund eines Eigentümerwechsels geschützt. Eine Ausnahme bilden Erhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungen.“

Besichtigungsrecht des Vermieters

Wenn der Vermieter den Verkauf einer vermieteten Wohnung anstrebt, ist der Mieter dazu verpflichtet, Besichtigungen zu ermöglichen. Da häufige Besichtigungstermine für den Mieter jedoch oft umständlich sind, empfiehlt es sich, die Termine einige Tage im Voraus abzusprechen. Laut bisheriger Rechtsprechung sind Besichtigungen einmal die Woche zumutbar, sofern sie zu den üblichen Zeiten vor- und nachmittags stattfinden. Während des Termins sollte darauf geachtet werden, die Privatsphäre des Mieters zu respektieren.

Eigenbedarfskündigung

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an dessen Beendigung vorliegt. Nach § 573 Absatz 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn es zur nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Pflichten seitens des Mieters kommt, der Vermieter durch das Mietverhältnis an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird – wodurch er erhebliche Nachteile erleiden würde – oder bei Eigenbedarf. „Wenn der Käufer einer vermieteten Wohnung diese nach dem Erwerb selbst beziehen möchte, muss er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In diesem Fall muss der Erwerber nachweisen und vor allem ausreichend begründen, dass die Wohnung für den eigenen Bedarf oder eine berechtigte Person aus seinem engeren Umfeld, beispielweise für Familienangehörige, gedacht ist“, sagt Immobilienexperte Daniel Ritter. Ist die Eigenbedarfskündigung rechtens, gilt eine Kündigungsfrist zwischen drei und neun Monaten – je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Eine deutlich längere Kündigungsfrist liegt bei Wohnungen vor, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Hier gilt eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Je nach Bundesland kann die Sperrfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Käuferzielgruppe: Kapitalanleger

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung an Privatkäufer ist oft schwierig, da die Wohnung nicht sofort bezugsbereit ist. Durch die geringere Nachfrage müssen Verkäufer zunächst mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Es empfiehlt sich daher eine Verkaufsstrategie, die sich an andere Käuferzielgruppen wie beispielsweise Kapitalanleger richtet. „Da Investoren die Wohnung nicht selbst beziehen wollen, spielen beim Kauf weniger emotionale oder zeitbezogene Faktoren eine Rolle. Im Vordergrund steht ein ansprechender Wertzuwachs der Immobilie, wodurch Kapitalanleger eine möglichst hohe Rendite erzielen wollen“, erklärt Daniel Ritter von VON POLL IMMOBILIEN. Wer sich nicht mit der Vermarktung einer Immobilie an Kapitalanleger auskennt, sollte einen Experten zu Rate ziehen. Ein geschulter Makler kann den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ermitteln und diese zielgerichtet an passende Käufergruppen vermarkten.

 

Über von Poll Immobilien GmbH

Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung des Unternehmens bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Griechenland, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich, Luxemburg und Bulgarien vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2020 erneut mit Bestnoten aus.