Marktbericht München: Starke Nachfrage lässt Immobilienpreise steigen

03. NOVEMBER 2021

von Poll Immobilien GmbH

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Vermarktungsdauer bei Wohnimmobilien erreicht im zweiten Quartal 2021 bisher niedrigsten Wert in allen Wohnsegmenten
Hohe Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2012: Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen stiegen um 81,1 Prozent, bei Bestandswohnungen sind es sogar satte 105,2 Prozent
Neben Lehel im Zentrum Münchens, zählen auch das Glockenbachviertel, die Maxvorstadt und Berg am Laim zu den Trend- und Premiumlagen

Frankfurt am Main, 3. NOVEMBER 2021 – Die bayerische Landeshauptstadt München ist nicht nur für ihre vielen Sehenswürdigkeiten, wie die Frauenkirche oder den Englischen Garten sowie ihre malerische Altstadt bekannt – sie gilt zudem als eine der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte und einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Deutschlands. Das macht die Metropolregion München auch zu einem der begehrtesten Wohngebiete. Immobilien verweilen hier nicht lange am Markt, wie der jüngst erschienene Marktbericht für Wohnimmobilien in München und den umliegenden Landkreisen von VON POLL IMMOBILIEN belegt. Auch die Preisentwicklung^[1] in den aktuellen Premium- und Trendlagen im analysierten Zeitraum von 2012 bis 2021 zeigt nach oben.

„Die Metropolregion München gilt als attraktiver Unternehmensstandort. Aber auch Einwohner schätzen die Lebensqualität, das wirtschaftliche Wachstum und die Kulturgeschichte der Stadt. Das Interesse an Wohnraum in dieser begehrten Region wird auch in Zukunft nicht abnehmen, sondern weiter steigen. Diese Entwicklung wirkt sich zunehmend auf die Vermarktungsdauer von Immobilien aus“, weiß Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN.

Insgesamt hat sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer^[2] von Wohnimmobilien in München sowohl im Haus- als auch im Wohnungssegment um etwa die Hälfte verkürzt. In beiden Segmenten hielt sich die Angebotsdauer zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem zweiten Quartal 2020 mit 90 Tagen bis 120 Tagen auf einem stabilen Niveau. Im zweiten Quartal 2021 verweilten Ein- und Zweifamilienhäuser nur noch rund 57 Tage auf dem Markt, bei Eigentumswohnungen waren es im Schnitt 63 Tage.

Auch bei den Angebotszahlen^[2] ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen. Standen zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2020 noch zwischen 675 und 956 Ein- und Zweifamilienhäuser je Quartal sowie zwischen 4.092 und 4.828 Eigentumswohnungen je Quartal zum Verkauf, waren es im zweiten Quartal 2021 nur noch 393 Häuser und 3.644 Wohnungen.

Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen kontinuierlich

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 1.221 Häuser in München verkauft. Das entspricht einem Anstieg von 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Ebenfalls gestiegen ist der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis für ein Ein- und Zweifamilienhaus. Aktuell müssen Kaufinteressenten mit circa 1.470.106 Euro für ein Haus rechnen – 4,3 Prozent mehr als noch 2019. Damit führt München den Durchschnittspreisvergleich der deutschen Top-8-Städte im Haussegment an und liegt gleichzeitig als einzige Stadt über der Millionengrenze.

Abb.: Wohnlagenkarte München (Bild: von Poll Immobilien GmbH)

Im Wohnungssegment gab es 2020 insgesamt 9.846 Transaktionen, was einem Rückgang von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung kletterte um 8,4 Prozent auf 579.931 Euro. Im Vergleich zu 2012 ist hier ein starker Aufwärtstrend zu beobachten – insgesamt stieg der Durchschnittspreis um 100,9 Prozent. Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Quadratmeterpreisen bei Wohnungskäufen festzustellen. Aktuell zahlen Interessenten für eine Neubauwohnung im Schnitt 9.824 €/m² – das entspricht einem Preisanstieg von 81,1 Prozent im Vergleich zu 2012. Bei Bestandswohnungen ist die Steigung noch stärker ausgeprägt. Mit 8.151 €/m² im Jahr 2020 kletterten die Durchschnittspreise in diesem Segment im selben Zeitraum um 105,2 Prozent in die Höhe. Auch im Wohnungssegment führt München sowohl das Quadratmeterpreis-Ranking als auch den Durchschnittspreisvergleich der Top-8-Städte an.

„Auch, wenn das Transaktionsvolumen im Vergleich zu 2019 leicht abgeschwächt ist, halten sich die Nachfrage und die Preisentwicklung auf einem hohen Niveau“, weiß Volker Stich, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in München und München-Bogenhausen. Und weiter: „München zählt nach wie vor zu einem der gefragtesten Standorte des Landes. Die ideale Kombination aus Tradition und Moderne lockt eine Vielzahl an verschiedenen Käufergruppen an. Aufgrund der positiven Bevölkerungsprognose ist auch weiterhin von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien auszugehen.“

Aktuelle Premium- und Trendlagen

Die Münchener Innenstadt und deren Umgebung gehören zu den begehrtesten Lagen. Eingegrenzt vom Altstadtring bildet der Stadtteil Lehel – mit dem Marienplatz als Mittelpunkt – das Zentrum Münchens. Hier erwarten Käufer Wohnhäuser, die unter anderem im neobarocken Stil sowie im Stil der Neorenaissance erbaut wurden. Die historische Bausubstanz verleiht dem Lehel einen einzigartigen Charme und macht es gleichzeitig zu einer der schönsten Gegenden der Stadt. Für eine Eigentumswohnung in dieser Premiumlage müssen Käufer mit Quadratmeterpreisen von bis zu 18.000 Euro rechnen, bei Liebhaberobjekten werden sogar 22.000 €/m² erzielt.

„Neben den Premiumlagen im Zentrum der Stadt gilt auch das ehemalige Studenten- und Künstlerviertel Glockenbach als eine der Trendlagen in München“, berichtet der VON POLL IMMOBILIEN Experte Stich. Und er führt weiter aus: „Die Region bietet eine Vielzahl an Cafés, Restaurants und Bars und zieht dadurch ein junges, dynamisches Publikum an. Die aufwendig sanierten Altbauten des Viertels sind bei Kaufinteressenten überaus begehrt.“ Eigentumswohnungen kosten hier im Schnitt 13.000 €/m², in Einzelfällen sind auch Quadratmeterpreise bis zu 17.000 Euro möglich.

Nördlich der Altstadt hat sich die Maxvorstadt in den letzten Jahren immer mehr zu einer Top-Lage entwickelt. Aufgrund der dort gelegenen Universität geht es im Stadtteil sehr lebendig zu – die starke Nachfrage nach Wohnraum wirkt sich auch hier auf die Immobilienpreise aus. Nur selten lassen sich in diesem trendigen Viertel noch Wohnungen mit Quadratmeterpreisen im vierstelligen Bereich finden. Vielmehr zahlen Kaufinteressenten für eines der begehrten Neubauobjekte zwischen 12.000 €/m² und 16.000 €/m².

Auch der im Osten gelegene Stadtteil Berg am Laim hat einiges zu bieten. „Kaufinteressenten schätzen vor allem die Nähe zum Zentrum sowie die exzellenten Verkehrsanbindungen. Darüber hinaus ist Berg am Laim einer der wenigen Stadtteile Münchens, in denen es sich sowohl zentrumsnah als auch vergleichsweise günstig wohnen lässt“, erläutert Walter Zangl, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in München-Ost. Eine der begehrtesten Wohnquartiere ist hier die Maikäfersiedlung. Derzeit kostet eine Eigentumswohnung in Berg am Laim je nach Alter und Lage zwischen 7.000 €/m² für einen Altbau und 10.000 €/m² für einen Neubau. Für eins der begehrten Einfamilienhäuser im östlichen Teil des Viertels müssen Käufer mit bis zu 2,2 Millionen Euro rechnen.

Der detaillierte Marktbericht 2021 zu München und den umliegenden Landkreisen ist in den VON POLL IMMOBILIEN Shops München, München-Bogenhausen und München-Ost erhältlich und steht auf der Website zur Verfügung unter www.von-poll.com/Viewer/marktberichte/muenchen-umgebung-2021.

^[1]Die Datengrundlage der Analyse beruht auf den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, also der Anzahl tatsächlich getätigter Transaktionen auf dem Wohnimmobilienmarkt für die Jahre 2012 bis 2021 sowie Empirica Regio.

^[2]Die Angaben zur Vermarktungsdauer von Immobilien sowie die Angebotszahlen basieren auf den Auswertungen von GeoMap.

Über von Poll Immobilien GmbH

Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung des Unternehmens bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Griechenland, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2020 erneut mit Bestnoten aus.