Marktbericht Leipzig und Dresden: Sinkende Angebotsdauer, steigende Immobilienpreise
05. OKTOBER 2021
von Poll Immobilien GmbH
Franka Schulz
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- Vermarktungsdauer bei Wohnimmobilien in Leipzig und Dresden erreicht im ersten Quartal 2021 bisher niedrigsten Wert in allen Wohnsegmenten
- Kaufpreissteigerungen bei Eigentumswohnungen gegenüber 2019: In Leipzig stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise um 9,2 Prozent auf 203.872 Euro, in Dresden auf 199.038 Euro bei einem Anstieg von 14,9 Prozent
- Premiumlagen: beste Wohnlagen Leipzigs im Norden sowie westlich und südlich des Stadtzentrums, in Dresden hauptsächlich entlang der Elbe
Frankfurt am Main, 5. OKTOBER 2021 – Eine aktive Kulturszene, architektonische Kostbarkeiten, ein vielfaltiges Angebot an Naherholungsmöglichkeiten: Die sächsischen Großstädte Leipzig und Dresden können in vielerlei Hinsicht bei Kaufinteressenten punkten. Die Attraktivität der beiden Städte wird vor allem durch die Bevölkerungsentwicklung unterstrichen. Auch Wohnraum in den Regionen ist sehr begehrt: Immobilien verweilen nicht lange auf dem Markt, die tatsächliche Preisentwicklung[1] für den Zeitraum 2012 bis 2020 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. In den jüngst erschienen Marktberichten für Wohnimmobilien in Leipzig und Dresden analysieren die VON POLL IMMOBILIEN Experten nicht nur die Entwicklung beider Wirtschaftsstandorte, sondern geben zusätzlich einen interessanten Einblick auf die Premium- und Trendlagen.
„Die Standorte Leipzig und Dresden verbinden ein großes, kulturelles Angebot mit wirtschaftlicher Bedeutsamkeit und vielfältigen Möglichkeiten zur Naherholung. Diese Kombination sorgt für eine große Beliebtheit beider Großstädte unter Immobilienkäufern. Die Nachfrage nach Wohnraum in den begehrten Bildungsstandorten wächst stetig – ein Trend, der sich durch die anhaltende Niedrigzinsphase noch zusätzlich verstärkt“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN.
Starke Nachfrage, abgeschwächtes Angebot
Der starke Abwärtstrend bei der Verweildauer[2] von Wohnimmobilien in Leipzig und Dresden lässt sich nicht leugnen: Während Ein- und Zweifamilienhäuser in Leipzig im ersten Quartal 2019 mit rund 115 Tagen am längsten auf dem Markt verweilten, wurde bei Eigentumswohnungen die längste durchschnittliche Vermarktungsdauer im zweiten Quartal 2019 beobachtet. Die niedrigsten Werte in beiden Segmenten wurden jeweils im ersten Quartal 2021 registriert – hier verweilten Ein- und Zweifamilienhäuser nur noch circa 61 Tage auf dem Markt, bei Eigentumswohnungen waren es rund 110 Tage. Im selben Zeitraum ist eine ähnliche Entwicklung bei den Angebotszahlen[2] festzustellen. Die meisten Häuser wurden im vierten Quartal 2019 angeboten – hier standen 538 Objekte zum Verkauf. Das Angebot an Eigentumswohnungen war dagegen im ersten Quartal 2019 mit 2.908 Objekten am höchsten. Am geringsten war der Bestand im ersten Quartal 2021 mit nur noch 236 angebotenen Ein- und Zweifamilienhäusern und 1.561 angebotenen Eigentumswohnungen.
Abb. 1: Wohnlagenkarte Dresden (Bild: von Poll Immobilien GmbH)
In Dresden verweilten Wohnimmobilien im ersten Quartal 2019 am längsten auf dem Markt – Häuser standen für durchschnittlich 124 Tage zum Verkauf, Wohnungen für 188 Tage. In den letzten zwei Jahren sank die Angebotsdauer kontinuierlich und erreichte in beiden Segmenten ihren bisher niedrigsten Wert im ersten Quartal 2021. Die Vermarktungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser betrug hier nur noch circa 57 Tage, bei Eigentumswohnungen waren es 89 Tage. Aber auch die Zahl der insgesamt angebotenen Immobilien sank im gleichen Zeitraum in beiden Segmenten beträchtlich. Das größte Angebot an Häusern gab es im zweiten Quartal 2019 mit 530 verfügbaren Objekten. Eigentumswohnungen erreichten ihr Angebotsmaximum im ersten Quartal 2019 mit 1.997. Die niedrigste Angebotszahl erreichten sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser mit 213 als auch Eigentumswohnungen mit 856 im ersten Quartal 2021.
Hohes Kaufpreisniveau an beiden Standorten
Im Jahr 2020 wurden 513 Ein- und Zweifamilienhäuser in Leipzig veräußert, womit die Anzahl an Verkäufen um 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken ist. Am Markt für Eigentumswohnungen wurden dagegen 5.217 Transaktionen registriert, was einem Anstieg von 14,8 Prozent auf einen neuen Höchstwert im Betrachtungszeitraum seit 2012 entspricht. Damit wird der steigende Trend an Verkäufen hier fortgesetzt.
„Leipzig ist eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands und erlebt einen regelrechten Aufschwung auf dem Immobilienmarkt. Aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums ist auch weiterhin von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien auszugehen“, weiß Ritter von VON POLL IMMOBILIEN wissen.
Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in Leipzig ist im Vergleich zum Vorjahr um 21,5 Prozent gestiegen und liegt derzeit bei 365.497 Euro. Für eine Eigentumswohnung müssen Kaufinteressenten mit einem Durchschnittspreis von 203.872 Euro rechnen. Das entspricht einem Anstieg von 9,2 Prozent gegenüber 2019. Auch die Quadratmeterpreise für Wohnungen sind seit 2012 stetig angestiegen. Aktuell liegt der durchschnittliche Preis für eine Neubauwohnung bei 4.347 €/m2, was im Vergleich zum Jahr 2012 einen Anstieg von 75,1 Prozent bedeutet. Im selben Zeitraum kletterten die Preise für Bestandswohnungen um satte 102 Prozent, was 2020 zu einem Durchschnittspreis von 2.424 €/m2 führte.
Abb. 2: Wohnlagenkarte Leipzig (Bild: von Poll Immobilien GmbH)
In Dresden wurden 2020 insgesamt 408 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, das entspricht einem Rückgang von 2,6 Prozent gegenüber 2019. Im Wohnungssegment wurden 4.097 Transaktionen registriert – etwa 10,6 Prozent weniger als im Vorjahr. Insgesamt lässt sich jedoch kein klarer Auf- oder Abwärtstrend erkennen, da sich der Markt derzeit auf einem stabilen Niveau befindet.
„Das Transaktionsvolumen in Dresden ist im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt, dennoch hält sich sowohl die Nachfrage als auch die Preisentwicklung auf einem hohen Niveau“, lässt Jens Bischoff, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Leipzig und Dresden, wissen. Er führt weiter aus: „Die Landeshauptstadt bietet seinen Bewohnern neben seiner historischen und architektonischen Vielfalt auch gute Anbindungen an das bundesweite Straßennetz. Nach Leipzig sind es von dort aus knapp 90 Autominuten, nach Berlin dauert es etwa eine halbe Stunde länger. Die gute Infrastruktur macht die Stadt an der Elbe für eine Vielzahl von Käufern attraktiv.“
Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in Dresden erhöhte sich um 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 426.054 Euro und setzt damit den Aufwärtstrend fort. Im Segment der Eigentumswohnungen kletterte der Durchschnittskaufpreis im Jahr 2020 um 14,9 Prozent auf 199.038 Euro. Auch bei den Quadratmeterpreisen ist im Vergleich zu 2012 ein starker Aufwärtstrend zu beobachten. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen verzeichnen mit 2.550 Euro einen deutlichen Anstieg von 57,7 Prozent gegenüber 2012, bei Eigentumswohnungen im Neubau sind es mit 4.466 €/m2 sogar 77,4 Prozent.
Premiumlagen im Überblick
Die besten Wohnlagen in Leipzig sind im Norden sowie westlich und südlich des Stadtzentrums zu finden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Premiumlage Schleußig wurden 2020 Kaufpreise zwischen 650.000 Euro und 820.000 Euro erzielt. In der Spitze waren auch Preise von bis zu 1,4 Millionen Euro möglich. Vergleichbar hohe Preise konnten bei Verkäufen in Leutzsch erzielt werden. Zu den gefragtesten Objekten in diesen Lagen gehören, neben Villen und Häusern aus den 1930er-Jahren, auch vermehrt Neubauten. Für eine Neubau-Eigentumswohnung im Zentrum-West müssen Interessenten mit Quadratmeterpreisen von 4.600 Euro bis 5.000 Euro rechnen, bei Bestandswohnungen sind es zwischen 3.900 €/m2 und 4.350 €/m2. Auch das Musikviertel zählt zu den begehrtesten Lagen der Stadt, hier können Spitzenpreise von bis zu 5.400 €/m2 erreicht werden.
„Zu den Trendlagen in Leipzig gehören Marienbrunn, Eutritzsch, Mölkau und Knautkleeberg. Marienbrunn ist besonders bei Familien mit Kindern begehrt. Freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften bieten hier passende Grundstücke mit viel Grün“, lässt der VON POLL IMMOBILIEN Experte Bischoff wissen. Und weiter: „Bei Eigentumswohnungen ist zu beobachten, dass diese nicht nur von Eigennutzern, sondern vermehrt auch von Privatinvestoren als Anlageobjekt nachgefragt werden. Bei den Ausstattungsmerkmalen legen Käufer den Fokus zunehmend auf Barrierefreiheit und Energieeffizienz. Aber auch ein eigener PKW-Stellplatz, Balkon oder die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sind wichtige Kriterien.“
Die Premiumlagen Dresdens befinden sich hauptsächlich entlang der Elbe. Besonders beliebt ist hier der Stadtteil Blasewitz. Nicht nur die Nähe zum Wasser lockt Käufer in diese Gegend, auch die dort ansässigen, hochangesehenen Schulen sind vor allem für Familien ein entscheidender Faktor. Für eine der begehrten Eigentumswohnungen zahlen Interessenten hier rund 4.000 €/m2. Angrenzend an Blasewitz hat sich in den letzten Jahren auch der Stadtteil Striesen-West – aufgrund mehrerer Neubauprojekte – immer mehr zu einer Top-Wohnlage entwickelt. Die Nähe zur Elbe macht dieses Viertel ähnlich begehrt wie Blasewitz. Auf der anderen Elbseite, entlang der Hänge des Dresdner Elbtals, erstreckt sich der Villenstadtteil Loschwitz – wo eine etwas lockere Bebauungsdichte herrscht. Preise von zwei Millionen Euro für eine Villa sind hier keine Seltenheit.
„Neben den Vierteln Blasewitz, Loschwitz und Striesen nahe der Elbe gewinnen auch zunehmend Viertel, die etwas außerhalb der City liegen, an Bedeutung. In Pieschen finden Kaufinteressenten sowohl sanierte Altbauten als auch Neubauten. Die nahegelegenen Elbwiesen sowie mehrere Schulen sind vor allem bei Familien begehrt. Daraus resultierten in den letzten Jahren stetig steigende Preise, vor allem im Haussegment“, berichtet Jens Bischoff von VON POLL IMMOBILIEN in Leipzig und Dresden. Für Häuser im Bestand müssen Käufer mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 3.500 Euro rechnen, bei Neubauten sind es im Schnitt bis zu 4.200 €/m2. Ebenfalls stark nachgefragt ist der Stadtteil Plauen. Zum Immobilienbestand gehören hier Stadtvillen, ein geschlossenes Gründerzeitviertel und eine Eigenheimsiedlung. Die Kaufpreise für eine Eigentumswohnung liegen zwischen 3.050 €/m2 und 4.100 €/m2, neuwertig sanierte Altbauten können bis zu 4.500 €/m2 kosten.
Die detaillierten Marktberichte 2021 zu Leipzig und Dresden sind in den VON POLL IMMOBILIEN Shops in Leipzig und Dresden erhältlich und stehen auf der Website zur Verfügung unter:
Leipzig: https://www.von-poll.com/Viewer/marktberichte/leipzig
Dresden: https://www.von-poll.com/Viewer/marktberichte/dresden
[1]Die Datengrundlage der Analyse beruht auf den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, also der Anzahl tatsächlich getätigter Verkäufe auf dem Wohnimmobilienmarkt für die Jahre 2012 bis 2020 sowie Empirica Regio.
[2]Die Angaben zur Verweildauer von Immobilien auf dem Markt sowie die Angebotszahlen basieren auf den Auswertungen von GeoMap.
Über von Poll Immobilien GmbH
Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung des Unternehmens bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Griechenland, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2020 erneut mit Bestnoten aus.