Marktbericht Frankfurt am Main 2020/2021 Wohnimmobilien

• Durchschnittskaufpreis Ein- und Zweifamilienhäuser steigt rasant
• m²- Preis bei Eigentumswohnungen erhöht sich um 15,9 Prozent gegenüber 2018
• Premiumverkäufe ab 1 Million Euro auf Rekordniveau
• Zahl der Baugenehmigungen bei Eigentumswohnungen erreicht Höchstwert

Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Frankfurt am Main ist auf einem Höchststand: Im Jahr 2019 zahlten Käufer 759.053 Euro für ihr Eigenheim, während es im Jahr zuvor nur 533.614 Euro waren – eine Steigerung von 29,7 Prozent gegenüber 2018. Fast 97 Prozent der registrierten Kaufverträge entfielen dabei auf Bestandsimmobilien. Lediglich 17 neue Eigenheime wurden 2019 verkauft. Gegenüber 2018 ist der Umsatz verkaufter Neubauten jedoch auf 19,4 Millionen Euro gestiegen, was einem Plus von 19 Prozent entspricht. Der Durchschnittspreis ist hier gegenüber 2018 um 31,4 Prozent gestiegen. Im Mittel mussten Käufer eines Neubaueigenheims 2019 etwa 1,14 Millionen Euro aufrufen.

Im Jahr 2019 wurden 511 Ein- und Zweifamilienhäuser in Frankfurt am Main verkauft. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 18 Prozent. Der Gesamtumsatz lag im Jahr 2019 mit 388 Millionen Euro sogar um fast 54 Prozent höher als im Jahr 2018. Das ist eines der Ergebnisse des aktuellen Marktbericht 2020/2021 für Wohnimmobilien in Frankfurt am Main des Maklerhauses von Poll Immobilien.

Geringes Angebot und hohe Nachfrage nach zentrumsnahen Häusern

„Der rasante Preisanstieg und der Anstieg des Gesamtumsatzes ist auf das geringe Angebot und die hohe Nachfrage besonders nach zentrumsnahen und gut ausgestatteten Häusern zurückzuführen. Zu den begehrtesten Lagen in Frankfurt zählen das Diplomatenviertel Bockenheims und Teile Sachsenhausens“, sagt Daniel Ritter, Geschäftsführer der von Poll Immobilien GmbH und Experte des regionalen Immobilienmarktes. Er rechnet mit einem leichten Anstieg der Kaufpreise und damit, dass sich die Käufer weiterhin vermehrt nach Immobilien im Umland umschauen. Der anhaltende Trend zum Home Office durch Covid-19 und der Wunsch nach einer Vergrößerung der Wohnfläche verstärke dies.  

Anders sieht es aus bei den Eigentumswohnungen, die in Frankfurt am Main den Markt für Wohnimmobilien dominieren. 2019 lag aufgrund der Angebotsknappheit die Zahl der verkauften Objekte mit 3.712 knapp unter dem Wert von 2018, damals waren es 3.724. Auch der Gesamtumsatz sank von 1,58 Milliarden Euro im Jahr 2018 auf 1,56 Milliarden Euro im Jahr 2019. Den größten Anteil am Markt der verkauften Eigentumswohnungen nahmen mit einer Anzahl von 2.599 Bestandsimmobilien ein. Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Bestand lag 2019 mit 368.219 Euro 3,9 Prozent unter dem Wert von 2018.

Abnahme der Wohnungsgröße bei rasantem Anstieg des m²-Preises

Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist mit einem Wert zwischen 77m² (2012) und 81m² (2019) relativ konstant geblieben. Besonders auffällig ist, dass im gleichen Zeitraum der durchschnittliche Quadratmeter-Preis im Bestand von rund 2.380 Euro auf 5.097 Euro angestiegen ist. Dies entspricht einer Erhöhung um 114,2 Prozent. Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis für Neubau-Eigentumswohnungen stieg von 512.119 Euro auf 541.119 Euro (2018 zu 2019), während der Quadratmeter-Preis 2019 mit 6.768 Euro ein Rekordniveau erreichte. Zeitgleich nahm die Wohnungsgröße bei Neubauten stark ab: Lag diese im Schnitt 2012 noch bei 106m², betrug sie 2019 nur noch 65m².

Anstieg Premiumimmobilien ab 1 Mio. Euro – teuerste Wohnung im Westend, teuerstes Haus in Sachsenhausen

2019 wurden in Frankfurt am Main mit 251 Verkäufen deutlich mehr Transaktionen auf dem Markt für Premiumwohnimmobilien registriert als 2018 mit 190. Die Zahl der verkauften Wohnungen sowie Häuser mit besonderer Ausstattung und Lage ist von 43 auf 66 gestiegen (2018-2019, + 53,5 Prozent). Wechselten 2018 noch 147 solcher Objekte den Besitzer, waren es 2019 185. Dies ist der höchste Wert im Betrachtungszeitraum seit 2012. Die meisten hochwertigen Transaktionen wurden im Nordend (64) und im Westend (50) verzeichnet. Mit 5,36 Millionen Euro war eine Eigentumswohnung im Westend 2019 die teuerste dieses Segments. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern fanden die meisten Premium-Transaktionen in den Stadtteilen Sachsenhausen (16), Kalbach-Riedberg (13), Nordend und Niederrad (je 5) statt. Der Umsatz mit EFH/ZFH in diesem Segment hat sich mit 68,6 Millionen Euro im Jahr 2018 auf 154,3 Millionen Euro im Jahr 2019 mehr als verdoppelt. Entsprechend ist auch der Gesamtumsatz im Vergleich zu 2018 von 339,7 Millionen Euro auf 448,3 Millionen Euro im Jahr 2019 deutlich gestiegen. Der höchste Verkaufspreis in diesem Segment wurde mit einer Villa in Sachsenhausen im Wert von 14 Millionen Euro erzielt.

Zahl der Baugenehmigungen bei Häusern sinkt stark

Beim Blick auf die Entwicklung der Bautätigkeit im Segment der Eigentumswohnungen fällt ein deutlich positiver Trend auf: Sowohl die Zahl der Baugenehmigungen als auch der Baufertigstellungen steigt stetig. Im Jahr 2019 wurden 6.349 Bauvorhaben genehmigt – dies entspricht einer Erhöhung um 286 Prozent seit dem Jahr 1999. Die Zahl der Baufertigstellungen erreichte ihren Höhepunkt im Jahr 2018 mit 4.901.

Bei den Häusern zeichnet sich dagegen seit 2007/2008 ein Rückgang der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen ab. Der Höchstwert der Baugenehmigungen lag 2007 bei 710. Seitdem ist dieser Wert um 78 Prozent auf 153 im Jahr 2019 gesunken. Die Zahl der fertiggestellten EZFH hat sich von ihrem Maximum im Betrachtungszeitraum im Jahr 2008 von 520 um 69 Prozent auf 160 im Jahr 2019 reduziert.

„Dieser Rückgang der Zahl der geplanten und gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser lässt sich durch die mangelnde Baufläche in der Stadt erklären. Das kann zur Folge haben, dass Häuser in den kommenden Jahren noch stärker im Preis steigen werden“, begründet Daniel Ritter die Zahlen.

Der aktuelle Katalog an politischen Instrumenten, wie der sogenannte Baulandbeschluss, würden die Investitionen zudem hemmen und trügen nicht zur Schaffung von Wohnraum bei.

Frankfurt im Top 8-Städte-Vergleich

Die Attraktivität Frankfurts zeigt sich bei einem Geldumsatz für vermittelte EFH/ZFH und ETW von über 1,94 Milliarden Euro und 761.561 Einwohnern (2019), was einem Geldvolumen pro Kopf in Höhe von 2.557 Euro entspricht. Nur in München ist dieser Wert unter den Top 8 der bevölkerungsreichsten Städte noch höher.

2019 wurden in Frankfurt am Main insgesamt 4.223 EFH/ZFH und ETW veräußert. Auf 1.000 Einwohner entfielen 5,55 Transaktionen. Der höchste Wert wurde mit 8,92 Verkäufen pro 1.000 Einwohnern in Leipzig registriert.  

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein EFH/ZFH lag in Frankfurt am Main 2019 bei 759.259 Euro. Damit stieg dieser Wert in der Mainmetropole um 29,7 Prozent - der größte Anstieg aller Top 8-Städte. Frankfurt nimmt damit den dritten Platz hinter München mit 1,48 Millionen Euro und Düsseldorf mit 803.867 Euro ein.

Im Segment der ETW ist der durchschnittliche Kaufpreis in Frankfurt am Main 2019 leicht um 1,1 Prozent auf 419.989 Euro gesunken, somit wurde die Mainmetropole von Hamburg mit 439.047 Euro übertroffen. Spitzenreiter war nach wie vor München mit 538.712 Euro.

Auswirkungen von Covid-19 gering

Allgemein lässt sich feststellen, dass die Auswirkungen von Covid-19 auf den Frankfurter Immobilienmarkt nur in einem geringen Maße erkennbar waren. In den Segmenten der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser wurden keine gravierenden Einbrüche festgestellt. Lediglich im größeren Segment der Eigentumswohnungen lagen die Transaktionen im April 2019 um 26 Prozent unter dem Mittelwert des ersten Halbjahrs. Jedoch stiegen die Werte nach April wieder an. In keinem der untersuchten Segmente gab es signifikante Einbrüche bei den Durchschnittspreisen.

Der Trend sinkender Transaktionen setzt sich auch im 1. Halbjahr 2020 fort: Im direkten Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 wird ein Rückgang von 37,7 Prozent registriert. Verglichen mit dem 1. Halbjahr 2019 sind es 17,2 Prozent. Betrachtet man die Entwicklung des Geldumsatzes, so wird deutlich, dass auch hier sinkende Werte zu beobachten sind – diese aber deutlich niedriger ausfallen. Der Rückgang gegenüber 2016 beträgt 17,2 Prozent, gegenüber 2019 sind es 10,3 Prozent. Dieses Verhältnis bringt einen steigenden Durchschnittspreis mit sich, wobei die Preissteigerungen als moderat betrachtet werden können.

Ausblick von Daniel Ritter, Geschäftsführer von Poll Immobilien GmbH:

„Die zu Beginn der Coronakrise prognostizierte Angst vor einem Einbruch des Immobilienmarktes hat sich nicht bewahrheitet. Der deutliche Preisanstieg bei Wohnimmobilien in der Stadt findet ganz offensichtlich wegen Corona statt: Wer es sich leisten kann, vergrößert sich – vermehrt aber in Umland. Ein- und Zweifamilienhäuser in Frankfurt sind knapp und begehrt, das erhöht die Preise. Insbesondere in den zentrumsnahen Stadtteilen fehlt die Baufläche, um größere Neubauprojekte zu realisieren. Die ist aber nötig, um den Anstieg der Frankfurter Bevölkerung auf über 870.000 Einwohner bis zum Jahr 2040 zu stemmen, was einem Plus von rund 110.000 Einwohnern entspricht wie das Land Hessen im Jahr 2018 prognostizierte. Da beruhigt der Höchstwert der Baugenehmigungen, wenn diese Wohnungen alle fertiggestellt werden. Bei den Häusern gehe ich davon aus, dass diese aufgrund der sinkenden Anzahl von Baugenehmigungen im Preis steigen werden.“

Zur Vorgehensweise:

Für die Datenerhebung hat die Research-Abteilung sowohl interne als auch externe Daten ausgewertet. Bewertungszeitraum ist Januar 2012 - Juni 2020.

Alle Daten und Grafiken dürfen von Drittparteien mit einem Verweis auf die Quelle „von Poll Immobilien“ benutzt und veröffentlicht werden.