Immobilie verkaufen oder vermieten: Was ist sinnvoller?
11. NOVEMBER 2021
von Poll Immobilien GmbH
Franka Schulz
Head of Public Relations
E-Mail:
Telefon:
+49 (0)69-26 91 57-603
- Ausschlaggebend bei der Entscheidungsfindung sind die individuellen Umstände, die Art und der Zustand der Immobilie, die finanziellen Mittel sowie die Zukunftspläne des Eigentümers
- Vorteile des Verkaufs: eine größere Summe an Geld steht sofort zur Verfügung, keine Investition in Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes, geringerer zeitlicher Aufwand und keine eventuellen Streitigkeiten in der Zukunft
- Eine gute Rendite spricht grundsätzlich für die Vermietung der Immobilie – allerdings sind in den vergangenen Jahren die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten
Frankfurt am Main, 11. NOVEMBER 2021 – Wer durch eine Veränderung der persönlichen Situation wie Umzug, Scheidung oder auch durch Erbe vor der Wahl steht, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, fragt sich, was ist die beste Entscheidung? Eine pauschale Antwort gibt es hierfür nicht. Neben den individuellen Umständen spielen auch die Art und der Zustand der Immobilie sowie die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers eine entscheidende Rolle. Generell sprechen viele Argumente für den Verkauf der Immobilie, aber auch die Vermietung bringt gewisse Vorteile mit sich. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten geben einen Überblick über die wichtigsten Aspekte bei der Entscheidungsfindung und was es dabei zu beachten gilt.
Was spricht für den Verkauf?
In vielen Situationen ist der Verkauf der Immobilie einer Vermietung vorzuziehen. Im Erbfall kann es beispielsweise schwierig sein, eine geerbte Immobilie gleichermaßen unter den Erben aufzuteilen. Unstimmigkeiten sind leider oft vorprogrammiert. Bei einer Vermietung müssten die Parteien die Instandhaltungskosten und den Verwaltungsaufwand berücksichtigen. Das gleiche gilt für die Teilung eines gemeinsamen Hauses unter Ehepartnern im Falle einer Scheidung. Bei dem Verkauf einer Immobilie lässt sich der Verkaufserlös hingegen meist einfach unter den Erben aufteilen.
Aber auch die finanzielle Situation des Eigentümers kann für den Verkauf der Immobilie ausschlaggebend sein. Benötigt dieser kurzfristig einen größeren Kapitalbetrag, ist der Verkaufserlös den Mieteinnahmen vorzuziehen. „Die Vermietung einer Immobilie ist in den meisten Fällen mit einem größeren Arbeitsaufwand verbunden als der Verkauf. Der Eigentümer muss Zeit in die Verwaltung der Immobilie und die Mietersuche investieren. Zusätzlich fallen regelmäßige Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen an“, weiß Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Zudem kann es bei unzuverlässigen Mietern oder sogar Mietnomaden zu Mietausfällen kommen, wobei der Eigentümer bei vielen Kosten auf persönliche Rücklagen zurückgreifen muss.“
Bei einer Erbschaft oder einem eigenen Umzug wird auch eine größere räumliche Entfernung zur Immobilie eine Herausforderung darstellen. Bei einer Vermietung muss der Eigentümer hierbei oft auf externe Dienstleister zurückgreifen, um eine reibungslose Verwaltung zu garantieren. Dieser Aspekt kostet den Vermieter zusätzlich Geld. Der Verkauf der Immobilie verspricht in diesem Fall nicht nur eine Kostenersparnis und einen geringeren zeitlichen Aufwand, sondern auch eine höhere Flexibilität – da der Verkäufer nicht mehr an die Immobilie gebunden ist.
Was spricht für die Vermietung?
Bei der Frage, ob eine Vermietung oder der Verkauf sinnvoller ist, kommt es auch auf die Art der Immobilie an. Während Einfamilienhäuser aufgrund von größerem Aufwand und Instandhaltung meist nicht sehr beliebt in der Vermietung sind, gelten Eigentumswohnungen zur Vermietung als attraktive Anlageimmobilien. Ein Vorteil: Als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für Reparaturen am Haus unter allen Miteigentümern aufgeteilt. Wer als Eigentümer regelmäßige, kleine Einnahmen gegenüber einer einmaligen, größeren Zahlung bevorzugt, sollte auf die Vermietung der Immobilie setzen.
Einer der wohl wichtigsten Faktoren bei der Entscheidungsfindung sind anfallende Steuern und die finanziellen Möglichkeiten. Bei vermieteten Immobilien profitieren Eigentümer von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Werbungskosten von den Mieteinnahmen wie laufende Kosten für Reparaturen und Instandhaltung oder Darlehenszinsen lassen sich steuerlich geltend machen. Ein weiterer steuerlicher Aspekt ist die Spekulationssteuer. „Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie fällt eine Spekulationssteuer an, sofern sie im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorangegangenen Jahren vom Eigentümer nicht selbst bewohnt wurde oder sie innerhalb einer Frist von zehn Jahren weiterverkauft wird“, erklärt Daniel Ritter. Und er führt weiter aus: „Wurde die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, ist keine Spekulationssteuer fällig. Eine Möglichkeit, um die Spekulationssteuer zu vermeiden, ist die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist.“ Wer als Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnen kann oder möchte, kann durch die Vermietung die Spekulationsfrist überbrücken. Die strengen gesetzlichen Vorgaben für befristete Mietverträge sind unbedingt zu beachten.
Egal ob zur Selbstnutzung oder Vermietung: Immobilien gelten als inflationssichere Kapitalanlage. Ein weiterer Aspekt, den Eigentümer bei ihrer Entscheidung daher berücksichtigen sollten, ist die Wertanlage sowie die erzielbare Mietrendite. Eine hohe Rendite spricht grundsätzlich für die Vermietung der Immobilie. Allerdings sind in den vergangenen Jahren die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten. Vor allem in Metropolen und Metropolregionen lassen sich nur noch schwer gute Renditen erwirtschaften. Um hier die richtige Entscheidung treffen zu können, sollten Eigentümer den Rat von Experten einholen – diese kennen nicht nur den regionalen Markt ganz genau, sondern können zusätzlich Prognosen für die zukünftige Entwicklung geben.
Was lohnt sich mehr?
Die Vermietung der Immobilie bringt dem Eigentümer einige Vorteile. Bei einer Erbschaft ist es möglich, dass die Hinterbliebenen aus persönlichen Gründen nicht verkaufen wollen – durch die Vermietung bleibt die Immobilie weiterhin im Besitz der Familie. Auch steuerliche Aspekte können bei der Vermietung einer Immobilie entscheidend sein.
Dennoch überwiegen grundsätzlich die Argumente für den Immobilienverkauf. „Die Eigentümer können beim Verkauf über eine größere Summe an Geld verfügen, sie müssen sich keine Sorgen um die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes machen und eventuelle Unstimmigkeiten in einer Erbengemeinschaft oder einer Scheidung lassen sich umgehen“, resümiert Immobilienexperte Ritter von VON POLL IMMOBILIEN.
Über von Poll Immobilien GmbH
Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung des Unternehmens bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Griechenland, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2020 erneut mit Bestnoten aus.