Grunddienstbarkeit umfasst Rechte und Pflichten des Nachbarn

26. AUGUST 2021

von Poll Immobilien GmbH

Franka Schulz

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Ein Grundstück kann nach Paragraph 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden
Grundstückseigentümer sollten eine Grunddienstbarkeit notariell beglaubigen und ins Grundbuch des belasteten Grundstücks eintragen lassen. Dadurch ist die Festlegung der Grunddienstbarkeit fest verankert und spätere Unstimmigkeiten lassen sich vermeiden
Während die eingetragene Grunddienstbarkeit auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt, ist das Nießbrauchrecht an eine Person gebunden

Frankfurt am Main, 26. AUGUST 2021 – Der Blick ins Grundbuch ist vor einem Immobilienkauf unabdingbar: Dort finden Käufer nicht nur Lasten und Grundpfandrechte, sondern auch eventuell bestehende Grunddienstbarkeiten. Das bedeutet, dass ein Grundstückseigentümer einem anderen Eigentümer – in der Regel seinem Nachbarn – bestimmte Rechte auf seinem Grundstück eingeräumt hat. Für Hauskäufer ist eine eingetragene Grunddienstbarkeit bindend, da das Recht nach Paragraph 96 BGB an das jeweilige Grundstück gebunden ist. Auf was Eigentümer besonders achten müssen, erklären die VON POLL IMMOBILIEN Experten.

Ein Grundstück kann nach Paragraph 1018 BGB zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. Dabei können dem Nachbarn bestimmte Rechte, wie etwa ein Wege- oder Durchfahrtrecht, auf dem Grundstück eingeräumt werden. Eine weitere Möglichkeit ist, dass ein Grundstückseigentümer an der Ausübung gewisser Handlungen gehindert wird beziehungsweise auf bestimmte Rechte verzichten muss. Eine Einschränkung könnte beispielsweise in der Bebauung des Grundstücks vorliegen, wobei der Grundstückseigentümer keine Gebäude errichten darf, die eine bestimmte Höhe überschreiten. Ebenfalls möglich ist ein Leitungsrecht, wobei Strom- und Wasserleitungen durch das benachbarte Grundstück verlegt werden. Das Grundstück, welches mit der Grunddienstbarkeit belastet ist, wird dabei als dienendes Grundstück bezeichnet. Bei dem Grundstück, welches von dem Nutzen profitiert, handelt es sich um das herrschende Grundstück.

Ausübung der Grunddienstbarkeit

„Eine Grunddienstbarkeit sollte notariell beglaubigt und ins Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen werden. Dadurch ist die Festlegung der Grunddienstbarkeit fest verankert und spätere Unstimmigkeiten lassen sich vermeiden“, sagt Tim Wistokat, Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Zusätzlich sichert die Eintragung im Grundbuch die Eigentümer ab, da das Recht nun auch für künftige Käufer gilt. Anders verhält es sich bei privatrechtlichen Verträgen, dann erlischt diese Vereinbarung meist bei einem Eigentümerwechsel.“

In der Praxis gehört das Wegerecht zu den am häufigsten eingerichteten Grunddienstbarkeiten. Dabei wird meist dem Eigentümer des hinten gelegenen Grundstücks gestattet, über ein vorne gelegenes Grundstück zu gehen beziehungsweise zu fahren. Trotz des eingeräumten Rechtes muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks jedoch nicht jedes Verhalten des Nachbarn dulden. Nach Paragraph 1020 BGB muss das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks bei der Ausübung der Grunddienstbarkeit geschont werden. Das bedeutet, dass der Nachbar bei der Ausübung des ihm zugesicherten Rechtes soweit Rücksicht auf die Interessen des Grundstückseigentümers zu nehmen hat, dass diese nicht verletzt werden.

Des Weiteren kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks nach Paragraph 1021 BGB zum Unterhalt und zur Instandsetzung mitverpflichtet werden, sofern er die Anlage des Nachbarn zur Ausübung der Grunddienstbarkeit benutzt. Ebenfalls ist es möglich, dass die Parteien eine Entschädigung in Form von Nutzungsgeld vereinbaren. „Ob und wie viel Entgelt für die Nutzung des Grundstücks gezahlt werden muss, ist bereits vor der Bestellung der Grunddienstbarkeit zwischen den Parteien festzulegen“, weiß Tim Wistokat.

Unterschied zum Nießbaurecht

Im Gegensatz zum Nießbrauchrecht bezieht sich die Grunddienstbarkeit nur auf eine bestimmte Nutzung des Grundstücks beziehungsweise werden gewisse Handlungen und Rechte durch die Grunddienstbarkeit ausgeschlossen. „Beim Nießbrauchrecht erhält die berechtigte Person ein Nutzungsrecht an einer Sache und darf zusätzlich die Früchte daraus ziehen. Dementsprechend hat der Berechtigte beim Nießbrauch viel umfangreichere Rechte als bei einer Grunddienstbarkeit“, erklärt Rechtsexperte Wistokat. Und weiter: „Das Nießbrauchrecht wird häufig in Form eines lebenslangen Wohnungsrechtes eingeräumt. Die berechtigte Person darf die Immobilie bewohnen, aber auch vermieten und sogar den Profit daraus ziehen.“

Fazit

Grunddienstbarkeiten können unterschiedlich ausfallen. Um über alle Eventualitäten informiert zu sein, sollten Kaufinteressenten vorab einen Blick ins Grundbuch der Immobilie werfen. Dort können sie sich sowohl über den Inhalt, als auch über den Umfang einer bestehenden Grunddienstbarkeit erkundigen. Wichtig ist außerdem, ob bereits ein Nutzungsentgelt vereinbart wurde und wie hoch die Zahlung ist.

Über von Poll Immobilien GmbH

Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung des Unternehmens bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Griechenland, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich, Luxemburg und Bulgarien vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2020 erneut mit Bestnoten aus.