Grundsteuer Reform 2022 - Immobilien in München und Umgebung

Die wichtigsten Antworten im Überblick 

Sehr geehrte Eigentümerin, sehr geehrter Eigentümer, der Gesetzgeber hat im Herbst 2019 eine neue Bemessungsgrundlage der Grundsteuer beschlossen. Die neue Regelung soll ab 2025 in Kraft treten.

Doch was bedeutet dies für Sie als Eigentümer? Nachfolgend haben wir die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Grundsteuerreform für Sie zusammengestellt. Viel Spaß beim Erkunden.

Allgemeine Informationen Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer? 

Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf Grundstücke und Immobilien, aber auch auf Erbbaurechte an inländischen Grund stücken und deren Bebauung, die der Eigentümer zu zahlen hat. Im Falle der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Erhebung der Grundsteuer regelt das Grundsteuergesetz (GrStG). 

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind es fast 15 Mrd. Euro jährlich. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahme quellen der Kommunen. Diese Mittel benötigen die Kommunen, um damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen. 

Warum wurde eine Reform der Grundsteuer beschlossen? 

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Ab dem 01.01.2025 wird daher eine gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sog. Einheitswerten): Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den neuen Bundesländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter, sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935.

Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sog. Steuermesszahl, und anschließend mit dem sog. Hebesatz multipliziert. Während das jeweilige Finanzamt über den Grundsteuermessbescheid die Steuermesszahl festlegt, wird der Hebesatz- und damit letztlich die Grundsteuerhöhe - von den Kommunen selbstständig bestimmt. Aufgrund der Öffnungsklausel im Rahmen der Grundsteuerreform sind die Bundesländer zukünftig befugt, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen und umzusetzen. Inzwischen steht fest, dass die Mehrheit der Länder das Bundesmodell umsetzt (z. T. mit geringen Modifizierungen), während einige Bundesländer sich dagegen entschieden haben und ihre eigene Berechnungsmethode anwenden, z. B. ein reines „Flächenmodell', ein „Wohnlagenmodell' oder ein Flächen-Faktor-Modell', welches neben der Größe des Grundstücks auch dessen Lage berücksichtigt. Unabhängig von den o. g. Modellvarianten wird auch zukünftig die Höhe der Grundsteuer im Wesentlichen durch die Kommunen über den sog. Hebesatz bestimmt. Daher kann es in den einzelnen Bundesländern und Gemeinden zu erheblichen Abweichungen bei der Grundsteuerbelastung von einzelnen Grundstücken kommen. Die Bundesregierung regelt über das Bewertungsgesetz lediglich den Einheitswert. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit 1935 bzw. 1964 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit der rechtlichen Grundlage der Grundsteuer nicht mehr zu vereinbaren sind. Im Ergebnis haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt.  

Berechnung der Grundsteuer 

Der Stichtag für die Neufestsetzung der Einheitswerte erfolgt auf der Basis der amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Ab 2025 gelten dann die neuen Grundsteuerwerte als Bemessungsgrundlage sowie die neuen Grundsteuermesszahlen und kommunalen Hebesätze.  

Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen? 

Die dann auf der Grundlage des jeweiligen Landesmodells berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht.  

Wie berechnet sich die Grundsteuer nach dem Bundesmodell zukünftig konkret*? 

Nach folgendem Grundsatz wird die Höhe der Grundsteuer auch weiterhin ermittelt: 

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer 

Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung, die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und der Hebesatz wird von der Stadt beziehungsweise Gemeinde bestimmt.

 * Aus Gründen der Übersichtlichkeit beschränken sich die nachfolgenden Ausführungen auf die Erläuterung des Bundesmodells.

• 1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes: Die wesentlichen Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u. a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen erfolgte seitens des Bundesfinanzministeriums auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern. 
• 2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich der aktuellen mit den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – beträchtlich auf etwa 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 % auf 0,031 % für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bzw. 0,034 % für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) gesenkt. Außerdem sollen der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter auch über die Grundsteuer gefördert werden. Deshalb erhalten Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 %, der sich steuermindernd auswirkt.
• 3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert. 

Die Kommunen haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar. Der Hebesatz wird aber dennoch auch in Zukunft wesentliches kommunales Instrument für die Höhe der Grundsteuer sein. 

Was ist die neue Grundsteuer C? 

Neben der Grundsteuer A (agrarisch) für den Grundbesitz von Betrieben der Forst- und Landwirtschaft) und der Grundsteuer B (baulich) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Teileigentum und Erbbaurechte soll mit der Einführung der Grundsteuer C dem Wohnraummangel speziell in Ballungsgebieten entgegengewirkt werden. Künftig sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sog. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Kann die Grundsteuer steuerlich abgesetzt werden? 

Im Falle der Vermietung ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar; sie wird in der Steuererklärung unter ,,Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können die Grundsteuer nicht absetzen. Bei einer Teilvermietung kann die Grund steuer anteilig abgesetzt werden. 

Wer ist zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet? 

Als Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung müssen Sie eine Erklärung zur Fest stellung des Grundsteuerwerts abgeben. In Erbbaurechtsfällen muss nur die Erbbauberechtigte bzw. der Erbbauberechtigte eine Erklärung abgeben. 

Bis wann und wie ist die Feststellungserklärung einzureichen? 

Die Feststellungserklärung ist ab dem 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 digital* dem zuständigen Finanzamt zu übermitteln. Dies ist über das Online-Finanzamt ELSTER (www.elster.de) möglich. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto haben (z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung), können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden; andernfalls können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de einrichten. Eine digitale Abgabe kann ggf. auch über andere Software-Anbieter erfolgen. Die Einreichung von Belegen ist grundsätzlich nicht vorgesehen.

* Nur in Einzelfällen (sog. Härtefällen) - wenn die elektronische Übermittlung für den oder die Steuerpflichtige/n wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist – ist die Abgabe in Papierform möglich. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der bzw. die Steuerpflichtige nicht über die erforderliche technische Ausstattung verfügt, die Schaffung der technischen Möglichkeiten für eine Datenübertragung nur mit einem erheblichen finanziellen Aufwand möglich wäre oder der bzw. die Steuerpflichtige nach seinen individuellen Kenntnissen und Fähigkeiten nicht oder nur eingeschränkt in der Lage ist, die Möglichkeiten der Datenfernübertragung zu nutzen. 

Angaben Finanzamt 

Welches Finanzamt ist zuständig? 

Das zuständige Finanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Lage Ihres Grundbesitzes und nicht nach Ihrem evtl. abweichenden Wohnsitz. 

Welche Angaben werden für die Feststellungserklärung benötigt? 

Als Eigentümer eines Wohngrundstücks erhalten Sie ein Informationsschreiben mit Daten, die der Finanzverwaltung vorliegen, sowie Informationen zur Unterstützung bei der Erstellung der Feststellungserklärung. Die Daten können Sie nach Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit in die Feststellungserklärung übertragen. Dazu gehören u. a.: 

Aktenzeichen Lage des Grundstücks: Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort Gemarkung(en) und Flurstück(e) Grundstücksfläche Bodenrichtwert Art des Grundstücks (z. B. unbebautes Grundstück oder Einfamilienhaus) Baujahr (nur nach 1949) Anzahl der Wohnungen und Wohnfläche Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze (falls vorhanden) 

Diese Daten finden Sie z. B. im Kaufvertrag oder in den Bauunterlagen. Zur Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit nutzen Sie das Grundsteuerportal der Finanzverwaltung. 

Für Rückfragen steht Ihnen die Grundsteuer-Hotline Ihres Finanzamtes zur Verfügung, die Sie im Internet auf der Website Ihres Finanzamts finden. Weitere Informationen zur  Grundsteuerreform finden Sie zudem u. a. unter www.bundesfinanzministerium.de.

Was ist Ihre Immobilie heute wert?

Was ist meine Immobilie heute wert? Diese Frage stellen sich Eigentümer spätestens dann, wenn sie die eigene Immobilie verkaufen möchten. Den aktuellen Wert der eigenen Immobilie kennen hingegen die wenigsten Immobilienbesitzer. 

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