Bestandsschutz – Inselrat ermöglicht Nachlegalisierung illegaler Bauten auf Mallorca

Die dem Inselrat unterstellte Behörde mit dem klangvollen Namen „Agentur zur Verteidigung des Territoriums“ hat die Aufgabe, die Rechtmäßigkeit von Bauten auf Mallorca zu überprüfen und Verstöße entsprechend zu ahnden - von Bußgeldern über Strafen bis hin zu Abrissverfügungen. Von diesen Befugnissen macht die Behörde auch konsequent Gebrauch. So wurden im Jahr 2019 zahlreiche Abrisse angeordnet, hunderte Verfahren sind noch anhängig. Dieses harte Vorgehen verunsichert sowohl Verkäufer als auch Käufer von Immobilien auf Mallorca. Vor allem Verkäufer werden allmählich für illegale Bauten sensibilisiert. Für Kaufinteressenten gilt umso mehr: Mit Hilfe von Maklern und Anwälten sollte die Rechtmäßigkeit einer Immobilie vor dem Kauf geprüft werden. Es ist also an der Zeit, diese Frage zu klären: Wann ist ein Haus legal, wann illegal und wann greift der Bestandsschutz?

Die legale Immobilie. Eine Immobilie ist legal, wenn es in Übereinstimmung mit den zum Bauzeitpunkt geltenden Bauvorschriften der Gemeinde errichtet wurde. Diese betreffen beispielsweise Grenzabstände, Bauhöhe und Nutzfläche. Voraussetzung ist ein ordnungsgemäß eingereichter Bauantrag, eine Baugenehmigung und eine Abnahme durch die Bauaufsicht. Nach Fertigstellung wird die Immobilie durch eine Neubauerklärung (Final de obra) des Eigentümers ins Grundbuch eingetragen, wobei die Bauabnahmebescheinigung dem Notar vorgelegt werden muss. Kaufinteressenten sollten durch einen Anwalt prüfen lassen, ob der bauliche Zustand der Immobilie mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmt und ob keine laufenden Verfahren wegen Bauverstößen existieren.

Die illegale Immobilie. Ein Gebäude oder Teile davon sind illegal, wenn sie ohne Baugenehmigung und Abnahme errichtet wurden. In Spanien ist dies weit verbreitet, während es in Ländern wie Deutschland die Ausnahme darstellt. Die Gründe sind naheliegend: Bauanträge sind in Spanien teuer, und viele Bauherren gingen davon aus, dass Verstöße nicht geahndet würden, was Kosten und Steuern sparte.

Kann man ein illegales Haus nachträglich legalisieren? Möglich ist dies, sofern das Gebäude den geltenden Bauvorschriften entspricht. Ein nachträglicher Bauantrag kann gestellt und das illegale Gebäude legalisiert werden. Allerdings wird eine Strafe für den Bauverstoß fällig. Ist dies erledigt, gilt das Gebäude als legal.

Bestandsschutz bei einer illegalen Immobilie. In städtischen Gebieten (zonas urbanas) kann ein illegal errichtetes Gebäude nach acht Jahren Bestandsschutz genießen, sofern kein laufendes Verfahren wegen Bauverstößen anhängig ist. In geschützten Zonen ist ein solcher Schutz jedoch nicht möglich. Zu beachten ist: Bestandsschutz bedeutet keine nachträgliche Legalisierung – das Gebäude bleibt illegal, ist aber vor Abrissmaßnahmen geschützt. Seit 2017 wurde der Bestandsschutz für Gebäude auf ländlichem Boden (suelo rústico) deutlich eingeschränkt. Für Gebäude, die nach dem 31.12.2017 errichtet wurden, besteht kein Bestandsschutz mehr. Gebäude, die bis dahin bereits acht Jahre alt waren und keine Verstöße aufwiesen, können noch unter Bestandsschutz fallen.

Was ändert sich ab 2024?

Legalisierung von Bauten auf ländlichem Gebiet (suelo rústico). Die aktuelle Regierung hat nach einem Jahr im Amt einige Wahlversprechen umgesetzt, darunter die Abschaffung der Erbschafts- und Vermögensteuer. Ein weiteres Vorhaben ist die Lösung des Wohnungsproblems mit dem Ziel, bis zum Ende der Legislaturperiode 15.000 Wohnungen zu schaffen. Teil dieser Strategie ist das Dekret 3/2024, das am 28.05.2024 im „Boletín Oficial del Estado“ (BOE) veröffentlicht wurde. Es enthält einige Sonderregelungen zur nachträglichen Legalisierung von Bauten auf landwirtschaftlichen Flächen.

Die illegalen, aber bestandsgeschützten Bauten. Offiziellen Schätzungen zufolge sind auf den Balearen etwa 30.000 Gebäude auf ländlichem Boden ganz oder teilweise illegal. Über Jahre hinweg wurden Immobilien, insbesondere Landhäuser (so genannte Fincas), oft ohne Genehmigung erweitert oder umgebaut. Diese Verstöße wurden in der Vergangenheit häufig ignoriert. Doch heute sehen sich Käufer zunehmend mit rechtlichen Risiken konfrontiert. Käufer fordern Rabatte, und Verkäufer leiden unter Wertverlusten.

Das Dekret 3/2024 ist die Lösung für das Problem. Bereits 2014 hatte die damalige Regierung einen Anlauf zur Legalisierung unternommen, doch das Gesetz wurde von der nachfolgenden Regierung wieder abgeschafft. Mit dem neuen Dekret 3/2024 gibt es nun erneut eine Möglichkeit, illegale Bauten auf dem 'suelo rústico' zu legalisieren – selbst wenn sie nicht den aktuellen städtebaulichen Vorschriften entsprechen und die Verjährungsfrist abgelaufen ist.

Das ist zu tun. Dazu müssen Bestandspläne eingereicht, Baukosten kalkuliert und die entsprechenden Gebühren gezahlt werden. Hierzu kontaktieren Sie am besten einen Architekten und/ oder eineen Fachanwalt für Immobilienrecht. Zusätzlich müssen Umweltmaßnahmen nachgewiesen werden. Es wird ein Bußgeld erhoben, in Höhe von 10 % der Baukosten im ersten Jahr, ansteigend auf 12,5% im zweiten und 15 % im dritten Jahr. Die Frist für die Durchführung dieser Maßnahmen beträgt also drei Jahre.

Eine win-win-Situation. Eigentümer können ihre Immobilien legalisieren und zu einem besseren Preis verkaufen, während die Gemeinden von Energieeffizienzmaßnahmen und zusätzlichen Einnahmen profitieren. Wer betroffen ist, sollte sich unverzüglich an einen Architekten und Anwalt wenden, um die Legalisierung rechtzeitig in die Wege zu leiten. 

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