Indexmiete: Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Indexmiete: Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Vermieter haben die Möglichkeit, mit ihren Mietern eine sogenannte Indexmiete zu vereinbaren. Dabei richtet sich die Miete künftig nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts – also der allgemeinen Preisentwicklung. Doch worauf kommt es bei der Vertragsgestaltung an? Und wann sind entsprechende Klauseln ungültig?

1. Was muss im Mietvertrag stehen?

Die Vereinbarung einer Indexmiete muss klar, verständlich und gut sichtbar im Mietvertrag formuliert sein. Sie darf nicht „versteckt“ am Ende unter „Sonstiges“ stehen oder nur aus einem allgemeinen Verweis wie „gemäß § 557b BGB“ bestehen.

Das entschied das Landgericht Berlin: Eine solche Platzierung und Formulierung sei für Mieter überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB) und zudem nicht transparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Folge: Die Klausel ist unwirksam.

Urteil: LG Berlin, Beschluss vom 13.01.2025 – 63 S 138/24

2. Nur Index oder Vergleichsmiete – nicht beides

Wird eine Indexmiete vereinbart, entfällt die Möglichkeit zur regulären Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete).

Laut Gesetz (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB) dürfen beide Erhöhungsarten nicht kombiniert werden – auch nicht durch eine ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag.

3. So funktioniert die Indexanpassung

Der Vermieter darf die Miete einmal jährlich anpassen – vorausgesetzt, der Verbraucherpreisindex hat sich verändert. Dabei gilt:

• Die Berechnung muss schriftlich und nachvollziehbar erfolgen.

• Der Mieter muss die Erhöhung verständlich mitgeteilt bekommen.

4. Mietsenkung bei sinkendem Index möglich

Wichtig: Sinkt der Verbraucherpreisindex, muss auch die Miete entsprechend gesenkt werden – eine einseitige Anpassung zugunsten des Vermieters ist unzulässig.

Das Landgericht Berlin erklärte eine Indexregelung für unwirksam, die ausschließlich eine Erhöhung bei steigendem Index vorsah, eine Senkung aber ausschloss.

Urteil: LG Berlin, Beschluss vom 20.06.2024 – 67 S 83/24

5. Mietpreisbremse bei Indexmiete: Nur für Ausgangsmiete

Bei einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Anfangsmiete – spätere Erhöhungen durch den Index sind davon nicht betroffen (§ 557a Abs. 4 BGB).

Das hat das Amtsgericht Berlin-Mitte bestätigt. Wurde die Miete bei Einzug korrekt festgelegt, können spätere Anpassungen den Rahmen der Mietpreisbremse überschreiten, ohne dass sie unwirksam sind.

Urteil: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 – 123 C 77/22

6. Gewerbemietverträge: Preisgleitklauseln müssen fair sein

Auch im Gewerbemietrecht gelten strenge Regeln für Indexklauseln. Das Landgericht Wuppertal entschied, dass eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, aber keine Senkungen, gegen das Preisklauselgesetz (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG) verstößt und daher unwirksam ist.

Selbst eine spätere gerichtliche Feststellung schützt den Vermieter nicht – solche Klauseln sind von vornherein nicht wirksam vereinbar, auch nicht in Individualverträgen.

Urteil: LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016 – 7 O 139/15

Fazit: Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung ist entscheidend

Wer eine Indexmiete vereinbaren möchte – ob bei Wohn- oder Gewerberaum –, muss darauf achten, dass die Regelung klar, ausgewogen und verständlich ist. Andernfalls droht die Unwirksamkeit der Klausel – und damit die Rückabwicklung der Mieterhöhungen.