In Hessen gilt das Flächen-Faktor-Verfahren als eine wichtige Methode zur Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten für steuerliche Zwecke. Dieses Verfahren hat direkten Einfluss auf die Berechnung der Grundsteuer und spielt daher eine entscheidende Rolle für Immobilieneigentümer im Bundesland Hessen.
Das Flächen-Faktor-Verfahren basiert auf einer Bewertung von Grundstücken und Gebäuden anhand verschiedener Kriterien, darunter die Größe des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes, Lagefaktoren und Marktdaten. Es wurde entwickelt, um die Wertermittlung von Immobilien effizienter und transparenter zu gestalten.
Wichtig:
Im Juni 2022 erhalten Grundstückseigentümer in Hessen ein Informationsschreiben, das bereits einige der benötigten Daten enthält. Die benötigten Informationen können jedoch auch aus verschiedenen Dokumenten entnommen werden. Zum Beispiel ist das Aktenzeichen im bisherigen Einheitswertbescheid zu finden. Die Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer und Grundstücksgröße sind in Kaufverträgen oder Grunderwerbsteuerbescheiden zu finden. Die Wohn- und Nutzfläche lassen sich aus Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen, Gebäudeversicherungs- oder Finanzierungsunterlagen sowie Bauunterlagen ermitteln. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einen kostenlosen Flurstücksnachweis abzurufen.
Flächenangaben: Eigentümer müssen in ihrer Erklärung zur Festsetzung des Grundsteuermessbetrags lediglich die Grundstücksgröße (Bodenfläche) und die Wohnfläche angeben. Flächen, die nicht der Wohnfläche zuzuordnen sind, wie Kellerräume, sind nicht anzugeben. Nutzungsflächen sind nur bei anderweitiger Nutzung, etwa gewerblich oder betrieblich, zu deklarieren.
Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte werden von der Hessischen Steuerverwaltung automatisch berücksichtigt und müssen nicht vom Eigentümer angegeben werden. Diese Werte dienen als Grundlage für die Berechnung des Faktors, der die Lage des Grundstücks relativ zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde bewertet.
Schritte zur Berechnung der Grundsteuer
Grundstücksfläche: 0,04 € pro Quadratmeter.
Wohnfläche: 0,50 € pro Quadratmeter, reduziert auf 70 % aufgrund der sozialpolitischen Bedeutung des Wohnens, was effektiv 0,35 € pro Quadratmeter ergibt.
Faktorermittlung: Das Verhältnis des Bodenrichtwerts des Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde wird mit einem Exponenten von 0,3 berechnet. Beispiel: Bei einem Bodenrichtwert des Grundstücks von 420 € und einem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde von 558 € ergibt sich der Faktor wie folgt: (420 € / 558 €) ^ 0,3 ≈ 0,91.
Grundsteuermessbetrag: Die Summe der Flächenbeträge wird mit dem ermittelten Faktor multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten.
Hinweis: Das hessische Modell ist wertunabhängig; Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.
Für detaillierte Informationen und Beispiele empfiehlt sich die offizielle Seite der Hessischen Steuerverwaltung.
Folgende Faktoren sind bei der Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren in Hessen zu berücksichtigen:
Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte spielen eine zentrale Rolle im Flächen-Faktor-Verfahren. Diese Werte spiegeln den durchschnittlichen Bodenwert eines bestimmten Gebiets wider und werden von den Gutachterausschüssen ermittelt. Für die Berechnung der Grundsteuer in Hessen verwendet die Steuerverwaltung automatisch die Bodenrichtwerte aus dem Jahr 2022. Eine Aktualisierung der Werte erfolgt erst zur nächsten Hauptveranlagung, die voraussichtlich im Jahr 2036 stattfindet.
Flächenbewertung: Die Grundstücksfläche und die Wohnfläche (bei Wohnimmobilien) sind wesentliche Parameter für die Berechnung. Die Grundstücksfläche wird mit einem festen Wert von 0,04 € pro Quadratmeter, die Wohnfläche mit 0,50 € pro Quadratmeter bewertet (reduziert auf effektiv 0,35 € pro Quadratmeter). Angaben zu besonderen Nutzungsmerkmalen wie Hanglage, Form des Grundstücks oder Gebäudeeigenschaften sind im Flächen-Faktor-Verfahren nicht relevant.
Faktorermittlung (Lagefaktoren): Das Flächen-Faktor-Verfahren berücksichtigt Lagefaktoren, indem der Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde gesetzt wird. Das Ergebnis wird mit einem Exponenten von 0,3 potenziert, um den Faktor zu berechnen. Faktoren wie Infrastruktur, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Wohngebietsatmosphäre werden nicht separat bewertet, sondern pauschal über den Bodenrichtwert abgebildet.
Marktdaten und Vergleichswerte: Im Flächen-Faktor-Verfahren spielen individuelle Marktdaten und Vergleichswerte keine Rolle. Stattdessen erfolgt die Bewertung unabhängig vom aktuellen Marktwert der Immobilie.
Das Verfahren ist wertunabhängig, um eine stabile und leicht nachvollziehbare Grundsteuerberechnung zu gewährleisten.
Berechnung der Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird auf Basis des Flächen-Faktor-Verfahrens ermittelt.
Grundsteuermessbetrag: Dieser ergibt sich aus der Summe der flächenbezogenen Werte, multipliziert mit dem Lagefaktor.
Hebesatz der Gemeinde: Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu bestimmen. Der Hebesatz wird von den Gemeinden individuell festgelegt und kann daher regional variieren.
