Immobilien-Ratgeber

Grundsteuer berechnen in Bayern

Inhaltsverzeichnis:

So funktioniert das Flächenmodell in Bayern

Formel zur Berechnung der Grundsteuer in Bayern

Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus in München

So funktioniert das Flächenmodell

Bayern ist das einzige Bundesland in Deutschland, das sich für das reine Flächenmodell bei der Berechnung der Grundsteuer entschieden hat. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern, die auch den Immobilienwert berücksichtigen, basiert die Grundsteuerberechnung in Bayern ausschließlich auf zwei Faktoren: der Grundstücksfläche und der Gebäudefläche. Der tatsächliche Marktwert einer Immobilie spielt somit keine Rolle, was zu einer einfachen und transparenten Berechnung führt.

Zwischen April und Juni 2022 wurden in Bayern die Grundstückseigentümer von den Finanzbehörden kontaktiert und erhielten ein Informationsdokument namens "Datenstammblatt". Dieses Dokument enthält wichtige geobasierte Informationen, darunter Angaben zur Fläche, Flurstücksnummer, Gemarkung und weitere Daten aus dem Liegenschaftskataster. Diese Informationen können kostenfrei über den BayernAtlas-Grundsteuer abgerufen werden. Nach einer gründlichen Überprüfung haben Eigentümer die Möglichkeit, diese Daten zu übernehmen und für ihre Grundsteuererklärung zu nutzen.

So wird die Grundsteuer in Bayern berechnet

Die Grundsteuerberechnung erfolgt nach folgender Formel:
Grundsteuer = (Grundstücksfläche × Wert pro m²) + (Gebäudefläche × Wert pro m²) × Steuermesszahl × Hebesatz

Einheitliche Werte pro Quadratmeter

Grundstücksfläche: 0,04 €/m²
Gebäudefläche:

- Wohngebäude: 0,50 €/m²
- Gewerbliche oder andere Gebäude: 0,40 €/m²

Steuermesszahl

Standardmäßig 100 %
Vergünstigung für Wohnimmobilien: 70 % → tatsächliche Messzahl: 70 %

Hebesatz

Wird von den Kommunen individuell festgelegt
Beispiel: München plant einen Hebesatz von 615 %

Mann tippt in den Taschenrechner

Beispielrechnung: Einfamilienhaus in München

Grundstück: 500 m² | Wohnfläche: 150 m² | Hebesatz: 615 %

Rechnung:
Grundsteuer = (500 × 0,04) + (150 × 0,50) × 70 % × 615 %
= (20 + 75) × 0,7 × 6,15
= 408,45 € pro Jahr

Dieses Beispiel zeigt, dass die Berechnung der Grundsteuer in Bayern vergleichsweise einfach ist und sich klar nachvollziehen lässt.

Vor- und Nachteile des Flächenmodells

Vorteile:

Einfache Berechnung – keine Wertgutachten erforderlich
Gleiche Steuerlast unabhängig von der Lage – besonders vorteilhaft für ländliche Regionen
Kein automatischer Nachteil für teure Städte wie München, da Immobilienwerte nicht berücksichtigt werden

Nachteile:

Keine Berücksichtigung von teuren vs. günstigen Gegenden – ein Grundstück in München wird gleich besteuert wie eines auf dem Land.
Luxusimmobilien vs. ältere Gebäude – zahlen dasselbe bei identischer Fläche
Kein Anreiz für kompakte Bebauung – große Grundstücke mit wenig Wohnfläche werden nicht belohnt.

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