Was können wir auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2021 erwarten?

In den letzten Jahren befand sich der ungarische Immobilienmarkt auf einem Höhepunkt. Die Hauspreise stiegen selbst im europäischen Vergleich überdurchschnittlich schnell, bevor es im letzten Jahr zu einem Abschwung kam. In diesem Jahr könnte sich der Markt jedoch weiter verbessern, da der Staat das Transaktionsvolumen wirksam unterstützt und das Premiumsegment weiterhin eine solide Nachfrage von wohlhabenden Zielgruppen generiert.

Der ungarische Immobilienmarkt erholte sich um 2015-16 und erlebte 2017-19 einen zweiten Immobilienboom, der dem Boom zur Jahrtausendwende folgte. Während der erste Boom um die Jahrtausendwende vor allem durch staatliche Wohnbauförderung und billige Fremdwährungskredite angetrieben wurde, haben die letzten Jahre eine wesentlich solidere Grundlage für den Immobilienboom geschaffen.

Vor allem die makroökonomischen Daten haben den Immobilienmarkt stark und glaubwürdig unterstützt: Das BIP-Wachstum in Ungarn liegt deutlich über dem EU-Durchschnitt, die Inflation ist seit einigen Jahren fast nicht mehr vorhanden, aber auch das jüngste Niveau von rund 3 % ist nicht außergewöhnlich. Das starke Wirtschaftswachstum hat zu einem Boom im Baugewerbe und auf dem Immobilienmarkt geführt, denn letzterer ist bekanntlich der wichtigste Indikator für die Wirtschaft, das Lackmuspapier, das zeigt, ob sich die wirtschaftlichen Prozesse in die richtige Richtung bewegen.

Der Boom hat sich nicht nur auf der Makroebene ausgewirkt, sondern auch auf der Ebene breiter Gesellschaftsschichten. Der Arbeitsmarkt hat sich enorm ausgeweitet, in einem Jahrzehnt wurden 800.000 neue Arbeitsplätze geschaffen, und eine der wichtigsten Zahlen ist hier die wirtschaftliche Aktivität der Bevölkerung im Alter von 15 bis 74 Jahren, die laut KSH von 54 % im Jahr 2010 auf über 64 % im Jahr 2020 gestiegen ist. Die Löhne sind gestiegen, der Konsum hat sich weiter ausgeweitet, die Einzelhandelsumsätze sind vor 2020 mehr als 80 Monate lang gewachsen, der Leitzins ist in Ungarn seit Jahren auf einem Rekordtief, und infolgedessen nähern sich die Wohnungsbaudarlehen dem westeuropäischen Niveau an, ganz zu schweigen von den staatlich subventionierten Darlehen.

Boomender Immobilienmarkt

Der zweite Immobilienboom zeichnet sich auch durch eine hohe Diversifizierung der Vermögenswerte aus, so dass nicht nur Gewerbeimmobilien - Bürogebäude, Logistikzentren, Hotels, Einkaufszentren - sondern auch der Wohnungsmarkt in einem breiten Spektrum an Bedeutung gewonnen hat. In den letzten Jahren sind mehrere Zielgruppen auf dem Markt aktiv geworden, nicht nur das preiswertere Wohnsegment, sondern auch das mittlere Neubausegment und das Premiumsegment.

Die Stärkung des letzteren ging mit der Stärkung der kleinen und mittleren Unternehmen und der Großunternehmen in Ungarn einher, während auch die in Ungarn etablierten und sich ständig weiterentwickelnden Global Players auf dem ungarischen Immobilienmarkt tätig wurden. Es ist bekannt, dass die ungarische Wirtschaft ein sehr offener Markt in globaler Hinsicht ist, und so gibt es neben den Eigentümern und dem Management globaler Unternehmen eine diversifizierte Investorenbasis, wie die bedeutende russische und chinesische Kaufkraft, die auch auf dem Premium-Immobilienmarkt aktiv ist.

Das spektakuläre Wachstum des letzten Jahrzehnts kann durch den Wohnungsmarktbericht der Ungarischen Nationalbank (MNB) illustriert werden. Während die Preise in allen europäischen Hauptstädten dynamisch gewachsen sind, hat sich Budapest von den anderen Metropolen abgehoben, mit Hauspreisen, die Ende 2018 bereits das Doppelte des Niveaus von 2009 überschritten haben.

Die Epidemie hat den Markt gebremst

2020 war so etwas wie ein Jahr des Stillstands, da die Epidemie, die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen auf 27 % und der Rückgang der Zahl der Investitionskäufer aufgrund von Verlusten auf dem Airbnb-Markt das Transaktionsvolumen reduzierten. Nach Angaben der MNB war der ungarische Wohnungsmarkt in der Vergangenheit von überhöhten Preisen bedroht, da die Preise im vergangenen Jahrzehnt dramatisch zu steigen begannen. Das vergangene Jahr brachte in dieser Hinsicht eine gewisse Entspannung, während die Preise auf nationaler Ebene immer noch um einige Prozent stiegen.

Wir erwarten im nächsten Jahr wieder eine Erholung

Da die oben genannten wirtschaftlichen Fundamentaldaten stabil sind und Experten nach der Eindämmung der Epidemie eine Erholung der Binnenwirtschaft erwarten, sagen internationale Analysten auch für 2021 ein BIP-Wachstum von 4 % für das Inland voraus, so dass sich der Immobilienmarkt nach der letztjährigen Verlangsamung wieder erholen könnte. In diesem Jahr werden keine besonders großen Preissteigerungen erwartet, aber die Intensität des Marktes und die Zahl der Verkäufe könnten das Niveau des letzten Jahres übersteigen.

Das Wohnungsbauprogramm, das ab Januar um neue Elemente erweitert wird, wird für Wohnungen im Wert von 30-50 Millionen Forint eingesetzt, während für teurere Grundstücke und Häuser eine solvente Nachfrage angestrebt wird, die auch nach der Epidemie im letzten Jahr nicht besonders schwer zu decken war.

Der Markt für Premium-Immobilien, Stadthäuser und Villen zieht also weiterhin potenzielle Käufer an, da Käufer, die zu Investitionszwecken in den Airbnb-Markt eingestiegen sind, nicht auf dieses Premium-Segment abzielen, sondern laut der AirDNA-Datenbank lieber Wohnungen im Stadtzentrum mit 1,5 bis 3 Schlafzimmern kaufen. Auf dem Investitionsmarkt haben die günstigen Bedingungen der im Juni 2019 eingeführten ungarischen Staatsanleihe Plus (MÁP+) ebenfalls ein bestimmtes Marktsegment vom Immobilienmarkt weggelockt, aber sie denken meist in Größenordnungen von einigen zehn Millionen Forint.

Nach Angaben von Experten des von der MNB eingerichteten Beratungsgremiums für den Wohnungs- und Immobilienmarkt (LITT) haben die Investoren Vertrauen in den Wohnungsmarkt, so dass trotz eines deutlichen Rückgangs in bestimmten Preiskategorien im vergangenen Jahr auf der Verkäuferseite noch kein höherer Anteil derjenigen zu verzeichnen ist, die ihre bisherigen Investitionen verkaufen.