Immobilienbewertung online durchführen: Ihr praktisches FAQ
Ob Kosten, Verfahren oder Einflussfaktoren: Aus vielen Gesprächen mit unseren Kunden wissen wir, dass es auf Eigentümerseite oft viele Fragen zu online ermittelten Immobilienwerten gibt. Wir fassen für Sie deshalb wichtige Informationen zu diesem Thema kurz und kompakt in unserem Frage-Antwort-Katalog zusammen.
Was habe ich von einer Online-Immobilienbewertung?
Ohne allzu großen Aufwand erhalten Sie ein erstes Gefühl dafür, welchen Wert Ihre Immobilie hat. Damit können Sie besser einschätzen, ob für Sie ein Verkauf aktuell oder in naher Zukunft empfehlenswert sein könnte und ob sich vorher ggf. noch eine Investition in die Immobilie lohnen würde. Für Sie als Eigentümer bedeutet die Online-Bewertung also einen unverbindlichen und kostenlosen ersten Erkenntnisgewinn.
Welche Faktoren beeinflussen den individuellen Wert einer Immobilie?
Für eine Online-Immobilienbewertung bei VON POLL IMMOBILIEN müssen Sie nur wenige Informationen parat haben, u. a.:
- Adresse
- Mikro- und Makrolage
- Art der Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, ...)
- allgemeiner Zustand des Objekts
- allgemeine Qualität der Ausstattung
- Baujahr und Sanierungszustand
- Energieausweis bzw. belastbare Angaben zum Energieverbrauch (bei Bedarf können Sie Ihren Energieausweis direkt bei uns erhalten
- Bausubstanz
- Wohnfläche
- Größe des Grundstücks
- Art und Zahl der Zimmer
Auf dieser Basis erhalten Sie eine erste Indikation für einen möglichen zu erzielenden Marktpreis. Wenn Sie eine persönliche, fundierte Analyse durch einen Sachverständigen in Auftrag geben, fließen u. a. noch diese Faktoren in die Bewertung mit ein:
- Lage auf der Mikro- und Makro-Ebene. Damit die Vorzüge Ihres Immobilienstandorts möglichst überzeugend dargelegt werden können, werden hier zahlreiche Punkte berücksichtigt. Hierzu gehören u. a.: genaues Straßenbild, Verkehrs- und Wohnsituation vor Ort, Qualität der Verkehrsanbindung, demografische Daten zur Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Schulen, Preisentwicklung in der Region, medizinische Versorgung, Freizeitgestaltung, Sportvereine, Vorhandensein von kulturellen Angeboten und Naherholungsgebieten, Intensität des Lärms, Ambiente und Ruf des Ortes, Bevölkerungsstruktur, Himmelsrichtung.
Detaillierte Informationen zum Thema fassen wir bald für Sie in einem separaten Artikel zur Mikro- und Makrolage zusammen.
- Zustand der Bausubstanz. Das betrifft u. a. Themen wie die Elektrik, Energieeffizienz, Dämmung, Fenster und Türen, Dach, Garage, durchgeführte Renovierungen sowie Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. Konkret geht es also um sachliche Befunde, welche die Wohnqualität oft direkt oder indirekt beeinflussen. Hierzu zählen die
- – Makellosigkeit des Baumaterials
- – Dichtigkeit von Mauern und Decken
- – tadellose Zustand der Versorgungsleitungen
- – Modernität der Elektrik und Internetleitung
- – Qualität der Dämmung und Verglasung
- – Materialien der Bodenbeläge
- – ggf. zusätzlichen Maßnahmen zum Einbruchschutz (vergitterte Fenster, selbstschließende Türen, abschließbare Griffe …)
- Zustand der Bausubstanz. Insbesondere bei Altbauten kommt es vor, dass es bei einzelnen Aspekten Nachbesserungsbedarf gibt oder an den Käufer empfehlenswerte Maßnahmen kommuniziert werden müssen. In einem weiteren ergänzenden Artikel werden wir für Sie schon bald den Unterschied zwischen Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen zusammenfassen.
- Ausstattung. Hierzu gehören u. a. Balkon / Terrasse / Garten, Fußbodenbelag, Einbauküche, Kamin, Heizungsart, genereller Schnitt bzw. Grundriss der Immobilie, verbaute Materialien. Allgemein werden Ausstattungsmerkmale in unterschiedliche Kategorien eingeordnet, von „einfach“ bis „luxuriös“.
- Energieverbrauch. Ohne Energieausweis ist ein Verkauf oder eine Vermietung nur äußerst selten möglich. Der Ausweis liefert die zentralen Informationen zum energetischen Standard Ihres Objekts und ist – außer in speziellen Fällen wie etwa denkmalgeschützten Gebäuden – verpflichtend.
- Nachfrage. Hier gilt: Je größer die Nachfrage für ein bestimmtes Objekt ist, desto größer ist die Chance, dafür einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Ersetzt eine automatisierte Immobilienbewertung die professionelle Bewertung durch einen Experten?
Die kurze Antwort: nein. Ausführlich: Eine Tool-basierte Marktwerteinschätzung ist als solche zwar hilfreich, jedoch nicht gleichzusetzen mit einer professionellen Bewertung gemäß dem bundesweiten Standard der Immobilienwertermittlungsverordnung „ImmoWertV 2022“, wie sie bei VON POLL IMMOBILIEN mit einer persönlichen Markpreisermittlung durch einen regionalen Makler Anwendung findet.
Bewertungen durch ein solches automatisiertes und rein Software-basiertes Verfahren, auch „Automated Valuation Model“-Tools oder kurz „AVM“-Tools genannt, sind grundsätzlich nur als vorbereitende Maßnahme zu sehen. Was es bei einer konkreten Verkaufsabsicht im nächsten Schritt braucht, ist der Vor-Ort-Besuch einer dafür qualifizierten Person mit anschließender Durchführung eines der offiziellen Ermittlungsverfahren (warum genau, erklären wir Ihnen weiter unten). Einzig mithilfe einer detaillierten Wertermittlung auf Basis einer sachlichen, fachgerechten und möglichst vollständigen Datenerfassung kann schließlich der marktgerechte Verkaufspreis bestimmt werden.
Aus diesem Grund sind die Experten aus dem Hause VON POLL IMMOBILIEN in diesem Bereich eigens geschult: Unsere Kolleginnen und Kollegen sind qualifizierte Immobilienmakler (IHK), geprüfte Sachverständige für Immobilienwertermittlung und/oder Sachverständige für Immobilienbewertung (PersCert® / WertCert® / DEKRA). Gerne klären unsere Spezialisten Sie über Einzelheiten auf bzw. führen für Ihr Verkaufsobjekt ein gültiges Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren durch. Wir erläutern diese Verfahren für Sie weiter unten.
Was unterscheidet das Ergebnis eines Online-Bewertungs-Tools („Automated Valuation Model“ / „AVM“) vom Verkehrswert nach Paragraph 194 BauGB?
Wie gesagt, geben automatische Bewertungstools auf Basis ihrer Datenquellen und ihrer Algorithmen zwar nützliche, aber für den Immobilienverkauf letztlich unzureichende Schätzwerte aus. Das heißt, das Ergebnis ist mit dem Verkehrswert, wie er in Paragraph 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) konturiert wird, nicht gleichzusetzen.
Der Verkehrswert ist laut § 194 BauGB als derjenige Preis anzusehen, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften […] zu erzielen wäre“ – was gemäß § 8, Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dauerhaft auftretende „wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale“ beinhalten muss, die bei einem der rechtlich zulässigen Verfahren (siehe unten) berücksichtigt wurden.
Verknappt bedeutet das in der Praxis: AVM-Tools haben Zugang auf eher allgemeine statistische Vergleichsdaten, weswegen ihre Ergebnisse als näherungsweise Schätzwerte nützlich sind, aber für den tatsächlichen Verkauf zu „allgemein“ sind. Nur durch Hinzunahme wirklich spezifischer Immobilien- und Grundstücksdaten, wie sie die offiziell anerkannten Methoden voraussetzen, ist das Ergebnis als Grundlage für die Kaufpreisbestimmung heranzuziehen.
Wann sollte ich eine Immobilienbewertung eher von einem Sachverständigen durchführen lassen?
Bei der automatisierten Wertermittlung können nicht alle Besonderheiten berücksichtigt werden. Da allerdings jede Immobilie individuelle, oft auch wertsteigernde Ausstattungen aufweist ¬– wie zum Beispiel eine attraktiv gestaltete Gartenanlage –, ist es sinnvoll, zusätzlich einen Experten mit einer Wertermittlung zu beauftragen, der die Immobilie vor Ort in Augenschein nimmt. Dieser führt in einem professionellen Verfahren eine fachgerechte und möglichst vollständige Datenerfassung durch für eine detaillierte Wertermittlung gemäß den normierten Verfahren.
Wichtig zu wissen: Zur Vorlage bei Banken, Finanzämtern und Gerichten ist die professionelle Marktpreiseinschätzung eines Sachverständigen zumeist zwingend erforderlich.
Ist es nicht der kürzere Weg, meine Immobilie selbst zu bewerten?
Selbst falls Sie über die nötigen Kenntnisse verfügen, ist dies nicht zu empfehlen. Oft fehlt Ihnen als Eigentümer der emotionale Abstand zum eigenen Haus bzw. zur eigenen Wohnung, da das eigene Zuhause weniger objektiv bewertet wird.
Welche Dokumente sind für eine Immobilienbewertung vorzulegen?
In der Regel sind diese Unterlagen erforderlich: Grundbuchauszug, Flurkartenauszug, Baulastenverzeichnisauszug, Energieausweis, Bauzeichnungen, Belege über Modernisierungsmaßnahmen, Wohnflächenberechnung.
Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?
Zum einen beispielsweise durch gezielte Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen. Zum anderen etwa durch Bebauungspläne, die Ihnen zum Beispiel den Ausbau eines Dachbodens genehmigen. Noch ein Tipp: Bewahren Sie Abrechnungen über Wartungen, Reparaturen und Instandhaltungen sorgfältig auf. Diese dienen Ihnen im Verkaufsfall als wichtige Belege für wertsteigernde Maßnahmen.
Worin besteht der Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis?
Als Verkehrswert – oder Marktwert – bezeichnet man denjenigen Preis, der zu einem gegebenen Zeitpunkt durch die Immobilienbewertung ermittelt wird. Der Preis versteht sich damit als theoretisch auf dem Markt erzielbar, unter Berücksichtigung wertrelevanter und möglichst objektiver Gesichtspunkte (bspw. Recht, Lage und Beschaffenheit der Immobilie).
Der tatsächliche Kaufpreis kann vom Verkehrswert allerdings zu einem gewissen Grad abweichen, sowas nach oben als auch nach unten. Das liegt zumeist an subjektiven Gründen, beispielsweise weil ein Haus aufgrund einzigartiger Merkmale als etwas Besonderes eingestuft wird („Liebhaberwert“). Als Makler-Faustregel gilt daher: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen“ – Preis und Marktwert sind in der Praxis nicht dasselbe.
